Dépigeonnage pour les syndics et les copropriétés

Pourquoi les pigeons posent un problème particulier en copropriété

Un immeuble offre aux pigeons une grande variété de surfaces de pose et d’abris. Tant qu’une seule partie du bâtiment est traitée, les oiseaux se reportent sur la zone voisine et le problème change simplement d’adresse à l’intérieur de la même résidence.

Les fientes salissent les façades, les appuis de fenêtres et les cours communes. Elles peuvent aussi obstruer les gouttières et les descentes d’eaux pluviales, ce qui finit par concerner l’entretien du bâti et non plus seulement le confort des résidents. Les nids installés sous les toitures ou dans les courettes fixent les oiseaux sur place, avec les bruits et les odeurs qui les accompagnent souvent.

Le problème est aussi humain. Tous les occupants ne sont pas gênés de la même façon, certains nourrissent parfois les oiseaux, et toute décision sur les parties communes passe par les instances de la copropriété. Une proposition claire et argumentée facilite ces échanges.

Nuisances des pigeons en copropriété : ce que la loi de 1965 confie au syndicat

Des pigeons installés sur un immeuble ne relèvent pas seulement du confort des occupants. La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété, attribue au syndicat des copropriétaires et à son syndic des responsabilités qui couvrent les dégâts causés par les oiseaux sur les parties communes.

Selon son article 14, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le même article le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes. Les toitures, les corniches et les cours, où les pigeons nichent et laissent leurs fientes, font le plus souvent partie de ces parties communes, comme le précise le règlement de copropriété de chaque immeuble.

Le syndic peut agir seul lorsqu’il y a urgence

L’article 18 charge le syndic d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il l’autorise aussi, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il revient au syndic d’apprécier si une situation, comme une descente d’eaux pluviales obstruée par des nids, présente ce caractère. La pose de protections sur l’ensemble des façades se prépare en revanche pour l’assemblée générale, avec un devis détaillé.

Copropriétés et bailleurs face au règlement sanitaire départemental

À côté de la loi de 1965, le règlement sanitaire de chaque département fixe des règles qui s’adressent directement aux immeubles collectifs. Leur numérotation change d’un département à l’autre, et plusieurs villes d’Île-de-France les rappellent aux syndics.

À Paris, l’article 41 ter du règlement sanitaire demande aux propriétaires de protéger par un grillage les ouvertures qui pourraient laisser entrer des rongeurs, des pigeons ou d’autres animaux, selon la brochure « Habiter durable » de la Ville. Dans le Val-de-Marne, Charenton-le-Pont précise que dans les immeubles du parc privé, lorsque des nuisibles occupent les parties communes, c’est au syndic de l’immeuble ou au bailleur social d’intervenir, comme le prévoit l’article 119 du règlement départemental.

Ces règlements interdisent aussi de jeter ou de déposer de la nourriture susceptible d’attirer les pigeons. Choisy-le-Roi rappelle que l’interdiction vaut pour les voies privées, les cours et les autres parties d’un immeuble lorsque cette pratique gêne le voisinage. Le règlement intérieur et les rappels du syndic peuvent donc s’appuyer sur un texte, que présente notre article sur la réglementation du nourrissage des pigeons. Les règles propres à la capitale sont détaillées sur la page consacrée au dépigeonnage à Paris.

Les contraintes techniques d’un immeuble collectif

Chaque copropriété cumule des contraintes qui pèsent sur le choix de la solution autant que le niveau de nuisance lui-même. On les relève dès le premier échange, pour ne pas aboutir à une proposition irréaliste.

• La hauteur des zones concernées et la possibilité d’y accéder sans moyens lourds
• La nature des matériaux, notamment la pierre de taille ou les façades protégées
• Les parties privatives imbriquées dans les parties communes, comme les balcons ou les loggias
• Les règles d’aspect extérieur fixées par le règlement de copropriété ou par la commune

Ces éléments expliquent qu’un même problème de pigeons puisse appeler des réponses très différentes d’un immeuble à l’autre. Ils pèsent également sur le budget, comme le détaille notre page consacrée aux facteurs de prix d’un dépigeonnage.

Un diagnostic de l’immeuble avant toute proposition

Avant de proposer quoi que ce soit, on observe la façon dont les pigeons utilisent l’immeuble. Le choix des solutions et le devis en découlent directement.

1. Recueil des signalements

   Le syndic ou le conseil syndical transmet les zones signalées par les occupants et les éventuelles photos disponibles.

2. Observation sur place

   Repérage des zones de pose, de nidification et des accès, en extérieur comme dans les parties communes.

3. Relevé des contraintes

   Hauteurs, matériaux, accès à la toiture, présence de parties privatives et règles d’aspect.

4. Proposition détaillée

   Solutions retenues zone par zone, moyens d’accès prévus et conditions d’intervention.

Le diagnostic sert aussi à classer les zones par priorité. Il arrive qu’un traitement complet ne soit pas nécessaire et qu’une intervention ciblée sur les points de nidification suffise à réduire nettement la présence des oiseaux.

Les solutions envisageables pour les parties communes

Le choix se fait zone par zone, et un même immeuble peut demander plusieurs dispositifs selon la configuration de ses façades, de ses cours et de sa toiture.

Lorsque les pigeons occupent un volume, comme une courette ou un puits de lumière, la pose d’un filet anti-pigeon ferme l’accès de manière physique. Pour les corniches, les bandeaux et les appuis de fenêtres, des pics anti-pigeons ou des fils tendus empêchent les oiseaux de se poser tout en restant discrets. Les toitures et leurs rives relèvent d’une protection de toiture spécifique.

Dans la plupart des cas, un nettoyage des fientes précède la pose des dispositifs. Il supprime les salissures accumulées et prépare les supports, car un dispositif posé sur une surface encrassée tient moins bien et attire de nouveau les oiseaux.

Gérer les accès et la sécurité de l’intervention

Les zones à traiter en copropriété se situent souvent en hauteur, au-dessus de passages fréquentés par les résidents. La sécurité des techniciens et celle des occupants se préparent avant le jour de l’intervention.

Selon la configuration, l’intervention peut nécessiter une nacelle, un échafaudage ou des techniciens travaillant sur cordes. Le moyen retenu figure dans la proposition, car il influence directement la durée, l’organisation et le coût des travaux. Les zones situées sous l’intervention sont balisées pour éviter tout passage pendant les opérations.

L’accès aux toitures, aux combles ou aux locaux techniques passe généralement par le syndic ou le gardien. On l’organise à l’avance, pour que l’équipe n’attende pas devant une porte fermée et ne dérange personne inutilement.

Ravalement de façade : le moment de traiter les pigeons de l’immeuble

Le ravalement est l’un des rares chantiers où la façade devient accessible sur toute sa hauteur. Une copropriété qui doit le programmer a tout intérêt à y associer la question des pigeons.

Dans les communes visées par un arrêté préfectoral, dont Paris, le ravalement doit être réalisé au moins une fois tous les dix ans, sur injonction du maire, et les travaux doivent alors être faits dans les six mois, selon service-public.gouv.fr. En copropriété, les frais se répartissent entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. La Ville de Paris juge judicieux de profiter de ce chantier pour faire installer des dispositifs contre les pigeons, après avoir repéré les endroits propices à la nidification.

Avec l’échafaudage ou la nacelle déjà en place, le technicien nettoie les corniches et pose ses protections sans organiser un second accès à la façade. La brochure parisienne signale également qu’une TVA à taux réduit peut s’appliquer à certains dispositifs, au titre de l’article 279-0 bis du Code général des impôts. Le devis de l’artisan indique le taux retenu pour chaque poste.

Organiser l’intervention avec le syndic et les occupants

Une intervention bien préparée limite la gêne pour les résidents et évite les malentendus. L’organisation se décide avec le syndic, qui reste l’interlocuteur de référence de la copropriété.

Les occupants sont informés des dates et des zones concernées, notamment lorsqu’un accès à un balcon privatif est nécessaire. Les horaires tiennent compte de la vie de l’immeuble et les parties communes sont laissées propres à la fin de chaque journée de travail.

À l’issue des travaux, les recommandations de prévention sont transmises au syndic. Elles portent par exemple sur l’entretien des dispositifs ou sur le nourrissage des oiseaux, qui annule souvent l’effet des protections. Notre guide pour protéger une copropriété contre les pigeons détaille ces bonnes pratiques à diffuser auprès des résidents.

Une proposition exploitable pour la décision collective

Les travaux sur les parties communes passent par une décision de la copropriété. Le syndic reçoit donc une proposition assez claire pour être présentée au conseil syndical ou en assemblée générale.

Le devis détaille les zones traitées, les solutions retenues pour chacune d’elles et les moyens d’accès prévus. Les copropriétaires peuvent ainsi comparer les options et voter en connaissance de cause, plutôt que sur un montant global difficile à interpréter. La liste exacte des documents remis se précise lors de l’échange avec le syndic.

Plusieurs chantiers d’immeubles, avec des filets tendus au-dessus de cours et de courettes, sont présentés en photos dans nos réalisations de dépigeonnage.