Parties communes ou privatives : qui doit agir ?
La première question à poser est celle de la localisation. Elle détermine qui peut décider des travaux, qui les finance et quelles règles s’appliquent.
Les toitures, les corniches, les cours intérieures, les courettes et souvent les façades font partie des parties communes. Leur protection relève du syndicat des copropriétaires. Un balcon peut être une partie privative ou une partie commune à jouissance privative selon le règlement de copropriété, ce qui change la marche à suivre.
Ce sont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui tranchent. En cas de doute, le syndic est l’interlocuteur à solliciter en premier. Certaines villes rappellent aussi que propriétaires, locataires et syndics doivent prendre les mesures nécessaires lorsque les pigeons prolifèrent dans un immeuble, comme l’explique notre article sur la réglementation liée aux pigeons.
Nuisances de pigeons et droits des autres copropriétaires
La loi du 10 juillet 1965 pose une règle simple dans son article 9. Chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Un balcon laissé à l’abandon où des pigeons nichent, ou des graines déposées chaque jour sur un rebord, peuvent ainsi devenir l’affaire de toute la copropriété lorsque les fientes et les nuisances débordent sur les logements voisins.
Dans ce cas, la première démarche reste amiable. Le syndic peut rappeler au copropriétaire concerné les règles de l’immeuble et le règlement sanitaire, puis proposer que la protection de son balcon soit intégrée au projet collectif lorsque celui-ci est en préparation.
Locataire dans un immeuble en copropriété : à qui s’adresser ?
Un locataire n’a pas accès à l’assemblée générale, mais il n’est pas sans recours. La ville de Strasbourg rappelle que la gestion des pigeons sur un patrimoine privé incombe au propriétaire comme au locataire, et que le service d’hygiène peut être contacté lorsque les demandes adressées au propriétaire ou au syndic restent sans effet. Le locataire signale donc d’abord la situation à son bailleur, qui relaie la demande au syndic si les pigeons occupent des parties communes.
Pour son propre balcon, le plus sûr est d’interroger le bailleur avant toute pose, puisque l’installation reste soumise au règlement de copropriété. Joindre des photos datées et la liste des zones touchées à ce courrier facilite la transmission au syndic et le chiffrage d’une protection commune.
Le rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic gère l’immeuble au quotidien et prépare les décisions de l’assemblée générale. Le conseil syndical l’assiste et peut porter le sujet lorsque les plaintes se multiplient.
Lorsque plusieurs occupants signalent la présence de pigeons, mieux vaut rassembler les constats avant de saisir le syndic, en notant les zones concernées, la présence de nids et les salissures, photos datées à l’appui. Ces éléments donnent la mesure du problème et appuient la demande de diagnostic.
Le syndic peut ensuite consulter des entreprises, obtenir plusieurs devis et inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour un nettoyage urgent ou une mesure conservatoire, les modalités d’intervention dépendent des pouvoirs du syndic et des circonstances, qu’il lui appartient d’apprécier.
Le syndic peut-il agir sans attendre l’assemblée générale ?
L’article 18 de la loi de 1965 permet au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. C’est à lui d’apprécier si la situation le justifie. En dehors de ces cas, la pose de protections passe par un vote, ce qui laisse le temps de réunir des devis comparables.
Un copropriétaire qui nourrit les pigeons
Le nourrissage par un occupant est une source fréquente de conflit en copropriété. À Paris, l’article 120 du règlement sanitaire départemental interdit de déposer de la nourriture pour les pigeons dans les lieux publics, mais aussi dans les cours et les autres parties d’un immeuble lorsque cette pratique gêne le voisinage ou attire les rongeurs. Le règlement de copropriété peut contenir des clauses complémentaires sur l’usage des balcons et des parties communes.
Le syndic peut rappeler ces règles par écrit à l’ensemble des occupants ou au copropriétaire concerné. Si le nourrissage continue, le service d’hygiène de la mairie peut être saisi. Notre article sur l’interdiction de nourrir les pigeons détaille les textes applicables et les sanctions prévues.
Le vote en assemblée générale
Les travaux sur les parties communes sont votés en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature des travaux, et ce point se vérifie au cas par cas.
Selon que l’installation relève de l’entretien de l’immeuble, d’une amélioration ou d’une modification de l’aspect de la façade, les règles de majorité ne sont pas les mêmes. L’ANIL publie une présentation des majorités applicables aux travaux en copropriété, et le syndic reste le mieux placé pour indiquer la règle à retenir pour votre projet.
Les articles de la loi de 1965 à connaître
Trois articles de la loi du 10 juillet 1965 reviennent le plus souvent dans un projet anti-pigeons. Ils ne disent pas à eux seuls quelle majorité s’applique, car tout dépend de la manière dont les travaux sont qualifiés, mais ils aident à comprendre la proposition du syndic.
| Situation | Texte | Règle prévue |
|---|---|---|
| Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants | Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance |
| Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur | Article 25 b | Majorité des voix de tous les copropriétaires |
| Travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble | Article 18 | Le syndic peut les faire exécuter de sa propre initiative |
Le deuxième cas peut concerner un copropriétaire qui souhaite poser un filet visible depuis la rue sur son balcon, avant que la copropriété ne traite l’ensemble de la façade. Il lui revient alors de demander l’autorisation de l’assemblée générale, après avoir vérifié avec le syndic que son projet relève bien de ce cas. Notre guide pour protéger un balcon contre les pigeons présente les solutions à soumettre dans ce cas.
Préparer un devis exploitable par la copropriété
Un devis présenté en assemblée générale doit être compréhensible par des copropriétaires qui ne connaissent pas les dispositifs anti-pigeons. Sa clarté conditionne souvent la décision.
- Un descriptif zone par zone : corniches, courette, toiture, balcons concernés.
- La solution retenue pour chaque zone et la raison de ce choix.
- Les moyens d’accès prévus (nacelle, échafaudage, travail sur cordes).
- Le nettoyage préalable lorsqu’il est nécessaire.
- Les conditions d’entretien et de contrôle après la pose.
Un devis global évite les protections partielles. Si seule une façade est équipée, les pigeons se reportent généralement sur les zones voisines restées libres. Notre page consacrée aux syndics et copropriétés présente la manière dont une étude peut être organisée pour un immeuble.
Comparer plusieurs devis devant l’assemblée
Des devis ne se comparent utilement que s’ils portent sur les mêmes zones. Avant l’assemblée générale, vérifiez que chaque proposition reprend la même liste de zones, précise le dispositif retenu pour chacune et indique les moyens d’accès, le nettoyage préalable et les conditions de contrôle après la pose. Un devis plus court qui laisse de côté la toiture ou la courette n’est pas comparable à un devis qui traite tout l’immeuble, même s’il paraît plus avantageux.
Présentez aussi les solutions écartées et la raison de ce choix. Des copropriétaires qui ne connaissent pas les dispositifs anti-pigeons se demandent souvent pourquoi l’on ne pose pas simplement un boîtier à ultrasons, et une réponse appuyée sur les études, comme celles que nous citons dans notre article sur les ultrasons anti-pigeons, évite un débat qui retarde le vote.
Après les travaux : entretien et suivi
Une protection posée sur un immeuble vit avec lui. Les ravalements, les changements d’équipements en toiture ou les intempéries peuvent l’endommager ou créer de nouvelles zones d’accès.
Prévoyez une visite de contrôle et signalez au syndic toute déchirure de filet, barrette de pics décollée ou nouveau nid. Lors de travaux de façade, l’entreprise de ravalement doit être informée de la présence des dispositifs pour éviter qu’ils ne soient déposés sans être remis en place.
Pour les zones déjà souillées, consultez notre guide sur le nettoyage des fientes de pigeons en sécurité.
Lancer la démarche anti-pigeons dans votre copropriété
Si vous êtes copropriétaire ou occupant, commencez par rassembler les constats (zones touchées, nids, salissures, photos datées) et transmettez-les au syndic ou au conseil syndical. Si le problème ne concerne que votre balcon, vérifiez son statut dans le règlement de copropriété et interrogez le syndic avant toute pose.
Si vous êtes syndic ou membre du conseil syndical, demandez un diagnostic qui couvre toutes les zones fréquentées, toitures et courettes comprises, puis un devis détaillé zone par zone à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Une fois les protections posées, prévoyez une visite de contrôle et prévenez l’entreprise de ravalement de leur présence avant tout travail de façade.
À retenir
- Les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
- Les travaux se votent en assemblée générale, à une majorité qui dépend de leur nature.
- Un devis zone par zone, compréhensible par tous, facilite la décision.
- Un entretien régulier protège l’investissement de la copropriété.
- Un copropriétaire peut demander à l’assemblée l’autorisation de protéger son balcon à ses frais.
Syndic, conseil syndical et copropriétaires, qui décide de quoi
Cela dépend du statut du balcon dans le règlement de copropriété et de l’effet de l’installation sur l’aspect de la façade. Mieux vaut interroger le syndic avant toute pose.
Les travaux votés sur les parties communes sont en principe répartis entre les copropriétaires selon les règles de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété.
Rassemblez d’abord les constats des occupants (zones concernées, nids, salissures, photos datées), puis saisissez le syndic. Celui-ci peut consulter des entreprises, obtenir plusieurs devis et inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Les toitures, les corniches, les cours intérieures, les courettes et souvent les façades font partie des parties communes, dont la protection relève du syndicat des copropriétaires. Un balcon peut être une partie privative ou une partie commune à jouissance privative selon le règlement de copropriété.
La majorité dépend de la nature des travaux, selon qu’ils relèvent de l’entretien de l’immeuble, d’une amélioration ou d’une modification de l’aspect de la façade. Le syndic reste le mieux placé pour indiquer la règle à retenir pour votre projet.
Dans de nombreux départements, non. À Paris, l’article 120 du règlement sanitaire interdit de déposer de la nourriture pour les pigeons, y compris dans les cours et les parties d’un immeuble lorsque cela gêne le voisinage. Le syndic peut rappeler cette règle, puis le service d’hygiène de la mairie peut être saisi si le nourrissage continue.
